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9월 국토교통부가 여당에 제출한 자료에 따르면 올해 상반기 외국인의 총 주택매수는 전체(62만877건)의 0.7% 수준인 4275건인데 이 중 중국인이 3134건(73.3%)을 매수한것으로 확인됐다.

이렇듯 중국 부호들이 각종 부동산 규제가 쏟아진 올해에도 서울의 고급아파트를 지속적으로 매입한 것으로 드러났다. 외국인의 국내 부동산 보유도 꾸준히 증가하고 있다. 이를 두고 국내 부동산 시장을 안정시키기 위해 외국인 규제가 필요하다는 지적도 나오고 있다.

홍콩 사우스차이나모닝포스트(SCMP)는 지난 20일(현지시간) "문재인 대통령은 서울 부동산 가격 상승을 억제하는 정책을 펴왔지만 불확실한 성공(dubious success)을 거뒀다"며 "강남과 그 밖의 땅값이 비싼 지역, 용산과 같은 외국 친화적인 지역은 (외국인 부동산 투자자들에게) 여전히 매력적"이라고 보도했다.

또 최근 몇 년간 한국 내 고급아파트에 대한 부유한 중국인들의 관심은 지속적으로 증가하고 있다고 전했다. 시장조사 전문기관 스태티스타(Statista)에 따르면 서울에서 주택을 산 외국인 중 중국인 비율은 2015년 32.5%에서 2019년 8월 61.2%로 올랐다. 5년 사이 두 배 늘어난 수치다.

카일 페리에(Kyle Ferrier) 미국 한국경제연구원 학술 국장은 SCMP와의 인터뷰에서 문재인 정부의 부동산 정책을 소개하며 근본적 문제는 '수요와 공급'이라고 지적했다. 그는 "최근 네 차례의 재정 부양책과 기록적인 저금리 상황에서, 서울 아파트는 상대적으로 높은 수익률을 가진 안전한 자산으로 주목받고 있다"며 "서울은 한국의 경제 및 문화 중심지로, 수도권에 인구와 기업 절반이 거주하고 있어 주택 수요가 높다"고 설명했다.

서울에서 부동산 중개 회사를 운영하는 앨리스 얌(Alice Yum)은 이태원·한남·한강로·방배·성북동은 한국에 거주하려는 외국인에게 인기 있는 지역이라고 전했다.

그는 "이 동네들이 외국인들에게 인기 있는 이유는 대부분 임대인들은 해외의 전형적 부동산 임대 시스템에 익숙해 보증금 없이 12개월 또는 24개월 선불 결제를 받아들인다"며 "외국인들은 지은 지 10년 이하의 고층아파트나 새 건물에서 거주하는 것을 선호한다"고 설명했다. 또 외국인 친화적인 환경과 높은 임대 수익 및 자본 이익이 기대되는 용산 지역 부동산을 사고자 하는 외국인도 많다고 덧붙였다.

실제 지난 7월 외국인의 서울 아파트 매수는 157건을 기록했다. 전월 대비 약 2.4배 수준이다. 정부의 고강도 규제에도 불구하고 외국인의 서울 아파트 매수세가 증가한 모양새다.

9월 국토교통부가 여당에 제출한 자료에 따르면 올해 외국인의 서울 아파트 매수는 1월 57건, 2월 59건, 3월 55건 등 비슷한 흐름을 보이다 4월 31건, 5월 29건으로 줄었다. 그러던 중 서울 집값이 상승 전환한 6월에 67건으로 늘고, 7월에는 157건으로 급증했다. 같은 달 외국인 전국 건축물 거래도 사상 최고치인 2273건으로 집계됐다.

올해 상반기 외국인의 총 주택매수는 전체(62만877건)의 0.7% 수준인 4275건이다. 이 중 중국인이 3134건(73.3%)을 매수했다. 미국인은 553건(12.9%), 일본·홍콩·영국인 등 기타 588건(13.7%)으로 나타났다.

전국적으로 외국인의 한국 보유 토지도 증가세다. 2011년 190.6㎢에 그쳤던 외국인 토지 보유는 2014년 208.3㎢로 200㎢선을 넘었고, 2015년 228.8㎢로 크게 늘었다. 지난해 외국인 보유 토지 면적은 여의도 면적(2.9㎢)의 약 85배에 달한다.

이에 외국인의 매수 행렬은 '정부의 부동산 규제가 내국인에게 집중하면서 나타난 결과'라는 지적이 나온다. 외국인은 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 규제를 받지 않아 내국인보다 주택 구입이 자유롭다는 점에서 내국인 역차별이라는 입장도 제기됐다.

국토부는 "외국인 주택매수 절반 이상은 중국인이다. 내국인과 외국인에 동일한 부동산 규제를 적용하고 있다"며 "다만 LTV 등 대출 규제를 적용하지 않으나 담보가치 확인이 어려워 통상 외국인 주택담보대출을 취급하지 않는다"고 설명했다.

취득세 강화 등 규제 움직임에 신중한 접근이 필요하다고도 했다. 국토부 관계자는 "서울 등 최근 비정상적 가격 상승이 포착된 지역의 외국인 매수 비중을 면밀히 모니터링할 필요가 있다"면서도 "급속한 저출생·고령화 진행과 해외투자유치 등 사회적 필요성을 고려할 때, 외국인 부동산 취득 규제는 신중히 접근할 필요가 있다"고 말했다.

국세청에 따르면, 외국인이 국내에서 사들인 아파트는 지난 2017년 이후 올해 5월까지 2만3167채에 이른다. 거래 금액은 7조6726억원에 달한다. 아파트 취득 지역도 서울(4473건·3조2725억원), 경기(1만93건·2조7483억원), 인천(2674건·6254억원) 등 수도권에 집중됐다. 특히 중국인들은 이 기간에 아파트 1만3573채를 사들여 전체 외국인 아파트 취득 건수의 58.6%를 차지했다. 중국인이 사들인 아파트 거래 금액은 3조1691억원에 달했다.
외국인의 국내 아파트 취득이 급증한 것은 내국인에 비해 자금 조달이 쉽기 때문으로 풀이된다.

12·16 대책에 따라 국내 금융기관에서 투기과열지구의 주택을 담보로 대출을 받을 때는 내·외국인 상관없이 주택 가격에 따라 20~40% 주택담보대출비율(LTV) 규제를 적용받는다. 그러나 외국인이 자국의 금융기관에서 돈을 빌려 아파트를 구입할 때는 이런 규제가 적용되지 않는다. 최근 국세청 세무조사 대상에 오른 30대 중국인은 유학 목적으로 한국에 들어와 서울의 고가 아파트를 비롯해 전국 아파트 8채를 사들여 고액의 월세를 받은 것으로 드러났다. 그런데 이 중국인의 아파트 구매 자금 출처는 불분명한 상태다.

가구 단위로 주택 수가 드러나 다주택자는 종합부동산세와 양도세 부담이 대폭 커지는 내국인과는 달리, 외국인은 과세 당국이 가족 구성을 파악하기 쉽지 않아 종부세·양도세 중과(重課)가 어렵다는 점도 문제다. 조정대상지역에 1주택을 보유한 사람이 2년 전 10억원에 산 아파트를 12억원에 팔 경우, 680만원가량 양도세만 부담하면 된다. 같은 조건에서 2주택자라면 양도세를 8290만원 내야 한다. 한국인 부부가 각각 명의로 집을 1채씩 갖고 있다면, 2주택자가 된다. 그런데 중국인 부부가 각각 1채씩 가진 경우 세무 당국이 같은 가구임을 입증하지 못하면 각각 1주택자가 되어 양도세 부담을 대폭 줄일 수 있다. 금융투자업계 관계자는 "모든 부동산 세제가 외국인에게 유리한 것은 아니지만, 다주택자를 놓고 보면 외국인이 유리할 수 있다"고 말했다.

외국인에 대한 부동산 규제 강화를 주장하는 사람들은 싱가포르처럼 외국인에게 높은 세율을 부과할 것을 주장하고 있다. 국토연구원에 따르면, 싱가포르는 1주택 실수요자가 주택을 구입할 땐 가격에 따라 1~4% 수준의 낮은 취득세율을 부과하지만, 외국인에겐 취득세 20%를 추가로 부과한다. 홍콩은 2016년 11월부터 외국인이 부동산을 취득할 때 내는 인지세를 종전 8.5%에서 15%로 올리고, 3년 이내에 팔면 특별거래세 명목으로 매매가의 20%를 과세한다. 뉴질랜드는 2016년 한 해 동안 집값이 11% 급등하자 2018년에 외국인 거주자가 신규 주택은 구매할 수 있지만 기존 주택은 살 수 없도록 하는 법안을 통과시켰다.

외국인의 부동산 취득이 규제 사각지대라는 지적이 잇따르자, 그제서야 여당은 관련 법안을 발의했다. 더불어민주당 정일영 의원은 지난달 30일, 외국인이 국내 주택을 산 뒤 6개월 이내에 실거주하지 않을 경우 취득세를 20% 중과하는 내용의 '지방세법 개정안'을 대표 발의했다.